◎作者 | 吕韬
◎来源 | 叶檀财经（tancaijing） 已获授权
仅仅一周，楼市惊现三大异动！
一二三线，因城施策，各有异动，楼市格局，正在改写！
01一线房价频繁跳水！大甩卖来了？!
8月开始，四个一线城市里，广州率先，“房价跳水”。8月25日，据和讯房产，番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/㎡降到最低3.6万/㎡，降幅超过20%。降价20%多不多？
10月17日，上海告诉大家，不多！
10月17日，上海有套顶级豪宅跳楼大甩卖，价格直降35%，瞬间刷爆朋友圈。据中国基金报报道，“上海第一豪宅”檀宫近期发布的一条二手房消息。消息显示：有中介称檀宫一套1572.89平的别墅出售，有业主直降1.4亿，降价幅度为35%，目前中介报价为4.1亿。
顶级豪宅，价格大降，次级轻奢，也没闲着。
8月30日，叶檀老师用实际考察告诉大家：目前，位于上海，2000万以上的入门级轻奢品，少的降了几十万，多的降了两三百万，降价幅度也在20%左右。豪宅总价高，弹性大，议价空间足，每当楼市不景气，或经济不景气的时候，豪宅大手笔降价屡见不鲜。
豪宅之后，回归“普宅”。
以往金九银十，今年金九没来，银十惨淡！
十一黄金周期间，四个一线城市里，除了“先行”大利好加持的深圳，其余三个城市，成交量全都惨淡异常：广州，同比下跌11%；北京下跌75%；上海更是下跌接近100%。
02一天两变！二线城市 开始松了？！
一线城市，降低价格，挽救楼市！
二线城市，改变政策，精准放松！
就在一线城市不断传出降价风声的时候，10月15日，一天之内，一南一北两个二线城市，同步“区域性放松楼市”。10月15日，据澎湃新闻，从南京市六合区不动产交易中心确认，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。此前，非南京户籍想在六合买房，需要3年内连续2年及以上缴税或者保险证明，且不得补缴个税和保险。
10月15日，南京新政，一下子，把六合买房的限制，拉低到没有限制。
南京为何此时，调整政策？
说实话，意料之中，情理之外。
说意料之中是因为，从价格走势看，南京调整尤其需求。据贝壳二手房数据，自2018年11月开始，南京房价一路向南。
10月16日，365淘房的统计数据显示，南京二手房挂牌价格，又连跌7周。
据悉，从自8月份以来的单周数据上看，南京挂牌价连跌7周。8月首周二手房挂牌价为29742元每平，到了9月的最后一周，挂牌价跌至28839元每平，两个月少了1000。一年之后，连跌七周，南京楼市确实够呛。
南京整体疲软，六合又是疲软中的疲软。据上海易居研究院数据，六合区的商品住宅库存量自2019年以来节节攀升，目前维持在60万平方米左右的高位，去化周期维持在10个月左右，显著高于南京整体水平。意料之中说完了，再来谈谈，情理之外。
六合库存量尽管位居南京前列，但定睛一看，也才10个月。
10个月啥概念？
住建部规定，楼市去化周期低于6个月，属于楼市火热，需要加快供地；去化周期在12-6个月，属于温和偏热的，需要适当加快；而超过18个月，则属于异常寒冷，要减少供应。
从住建部这个官方评定标准来看，六合算是温和偏热的，其实没有强烈需求，送放松。而从南京整体来看，据南京网上房地产最新统计，目前南京全市二手房已成交86754套，粗略计算下，基本是每月去化1万套左右。而如今的7万套库存，可能要去化大半年。半年也就是6个月，已经算是偏热的地区了。
也许正是因为感觉自己放松的不太“标准”，所以，此前新京报在询问，南京方面是否送给六合楼市松绑的时候，最初的回复，像踢皮球。据新京报，15日下午，新京报联系南京市六合区房产管理局，得到回复是这样的：
“到目前为止，我们办公室尚未发布上述购房政策放松类文件，具体情况需要问市场监管科。”向市场监管科询问之后，新京报得到这样的回复：我们坚持‘房住不炒’政策不放松，但是对于引进人才方面会有一些优化政策，具体情况请问不动产登记中心。”向不动产登记中心主管单位南京市规划和自然资源局六合分局询问后，得到这样的回复：不动产交易中心是我局下属单位，目前为止，我们尚未发布上述相关放松政策，相关媒体报道不实。现在，大家都知道，六合确实，松了！
南京看完，再看看另一个二线城市，天津！
10月15日，天津市发展和改革委员会发布关于对《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》征求意见的公告，公告明确：对承接北京非首都功能疏解的项目，户籍迁入天津市的职工，按照本市户籍居民政策购房；对户籍暂未迁入天津市的职工，其家庭在天津无住房的，可在本市购买住房1套，不再提供在津社会保险或个人所得税证明。上面这句话，翻译成白话就是，只要是非首都功能疏散项目里的朋友，来天津就可以买房，不需要任何证明。
不过，限定买房的区域是天津滨海新区里的中关村科技园、宝坻中关村科技城，运行期为1年。
和南京给最差的六合放松不同，天津松绑的事最好的区域。据中指研究院数据，天津市内六区，环城4区，远郊区域以及滨海新区等几个板块里面，目前去化周期最少的就是：滨海新区。
最新的数据，滨海新区的去化周期仅仅8个月，全天津最低，远低于天津市平均水平的17个月。所以，尽管和南京情况差不多，都是房价持续走低，都是从非主城区动手放松，但方向截然不同。
南京给最差的松，而天津给最好的松！
03三线即将断粮！
一二线为了挽救楼市努力再努力，三线城市则面临断粮困扰！10月15日，据住建部消息，2019年全国棚改已完成274万套。考虑到2019年全年的计划市289万套，274万套意味着，完成年度计划的94.8%，棚改已经进入尾声！
此前，叶檀财经多次强调，8月份开始，中国楼市里，三四线城市明显回暖。
棚改数据，和8月份开始的三四线楼市回暖情况非常匹配。据住建部数据，7月之后，棚改节奏开始提速。
7月单月完成27万套之后，8月和9月，接连突破30万套，其中8月34万套，9月33万套。此前在文章《猝不及防！央行罕见出手！楼市 终于迎来利好！》里，叶檀财经曾说，三四线楼市回暖基于，资金时差，政策利差，财富认知差等三大因素。
资金时差，重点说的就是棚改资金。
随着九月之后，接下来三个月，棚改只剩下25万套（不够吃1个月），如果没有超计划举措，三四线楼市的回暖三角，很可能会面临三缺一的局面。
而从政策利差来看，一二线城市不断“区域性放松”，也会对三四线城市的政策利差形成冲击。目前，据机构测算，截止到2019年9月，中国家庭部门的负债“增速”下行到15.9%，尽管比GDP增速还是高出不少，但已经创2017年4月越来以来新低。结合不同城市的分化，这个数据其实告诉我们，住房不炒，一城一策，控制住整体节奏之后，局部上可以错峰调控。
这轮楼市周期，总能看到，一二线弱，三四线强；三四线强，一二线弱的不同步局面，看似市场情绪，其实政策使然！
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文/吕韬
里程碑，新纪录！
全球财富大排行，中国富人数量首次超过美国，跻身全球最富！
10月21日，瑞士信贷公布最新的财富调查数据，结果显示：
截至到2019年上半年，在全球最富裕的10%人口里，中国以1亿“富人”的数量，首次超越美国，成为全球富裕人口最多的国家。而美国目前富人人口为9900万。
楼市“大爆发”！1亿中国人 全球最富！
财富大爆发！资产大增长！
中国造富速度，美国1.7倍，全球3倍！
据瑞士信贷，过去19年，中国的家庭财富增长了17.2倍，增速超过多数其他国家3倍。
以美国标准衡量，中国家庭财富增长19年，相当于美国1970年开始的32年。
2019年，尽管全球经济放缓，尽管贸易局势复杂，中国财富增长速度，仍然是全球两倍以上。
1亿中国富人，到底有多富？
据悉，财富超过10万美元，按照现在的汇率计算，人民币资产超过70万，即可跻身全球前10%。
4700万财富超过100万美元的富人，人口占比0.9%；4.99亿财富在10万到100万美元之间的富人，人口占比9.8%
中国人创富靠什么？
毋庸置疑，楼市大爆发，创造中国财富！
据瑞士信贷，中国房地产市场强劲，是中国人财富增长的最大原因。中国家庭资产中非金融财产比例，主要是楼市占比，从2015年的43%提高到2019年的53%。
2018年年中，每个中国成年人拥有的房地产价值约为3万美元。
参照中国标准，18周岁算成年人，这部分人口，根据worldometers的数据，大约是10.5亿人。
3万美元x10.5亿人，粗略计算，中国房产价值至少220万亿元人民币！这财富，杠杠的！
无独有偶，10月23日，国内某机构也发布了一份报告，同样告诉世人，中国财富创造，楼市重中之重。
据机构数据，2000年到2018年，中国楼市市值年均增长15.7%，总值从23万亿增加到321万亿，18年，增长14倍。
作为对比，2000年到2018年，中国GDP从10万亿增长到增长到90万亿，增加9倍！
而中国股市，则从4.8万亿增长到43.37万亿，增长幅度约为9倍！
当然，这九倍里，纯指数涨幅只有两倍多，其他增长基本来自于扩容等因素。
20年未见！最大储蓄罐 现空前隐忧！
黄金20年，创富20年，中国楼市过往成绩确实斐然！
但，从2019年开始，从科创板开始，从住房不炒开始，从不把房地产当作刺激经济的手段开始，楼市彻底告别黄金时代，步入白银时期。
叶檀老师，在今年4月分《叶檀：定了？！股市将替代房地产 成为未来十年最大的货币储蓄罐！》、8月份《别总想着房子！未来十年 万亿资金会涌入这个新的蓄水池！》多次撰文，精彩论证过，楼市黄金不在的原因。
近期的市场，也不断给出实证，证明楼市黄金时代确实渐行渐远。
据国家统计局数据，2019年9月，主要城市，二手房和新房城市上涨数量，创2年新低，而二手房下跌数量则连续4个月，超过20个城市，创2年新高。
具体看，24个核心城市，房价已经迈向圆弧顶。
据中国社科院住房大数据，2019年9月，24个核心城市房价指数今年第一次下行。
2019年，房地产投资一直很有韧性，屡次超出市场预期。
然而实际上，三季度房地产投资数据，明显感受到，市场疲态尽显。
据21世纪经济报道，三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量，达到18个。其中，北京下滑了17.2个百分点，陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。
海南近3成负增长之外，河北、宁夏也落到负增长区间里。
过往文章里，多次说过，三四线城市8月开始，9月继续，连续出现回暖的态势，但这种态势，很可能是强弩之末。
尤其，最近楼市出现20年未见之窘境！
2019年之前，楼市最关键的两个数据，新开工面积和竣工面积，基本匹配。
但，2018年开始，令人惊讶的事情发生了：
楼市竣工面积已经连续22个月负增长，而新开工面积则持续保持高位！
更为让人吃惊的是，竣工和开工之间差异最大的地方，几乎都集中三四线城市，棚改集中省市。
据21世纪经济报道，西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上，内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。
那么问题来了，为何中国楼市出现，只开工，不竣工的奇异现象？
主要原因有两个：
第一， 房企被逼无奈，故意为之。
为了做大做强，2015年之后，中国房企越来越强调所谓高周转。
这个高周转，实际上并不是开发全流程的高周转，而仅仅局限于“拿钱”之前的高周转。
简单来看，房企的开发环节里：拿地→开工→预售→竣工等几个环节，预售环节之前的算是拿钱环节，而竣工则算是“出血”环节。
资金压力不大的时候，房企还能留有余量和理智，按部就班完成整个开发流程，可一旦政策收紧，竣工环节，现金流是王道，能拖就拖，能慢就慢。
7月房企资金严控，竣工不断疲软，证明啥？房企，缺钱缺钱还是缺钱，钱紧钱紧越来越紧！
第二， 竣工越来越慢，三四线楼市关系密切！
预售制度下，一二线商品房销售条件相对苛刻，政府方面催得也紧，房企面对强势地区，自然不敢太怠慢。
而在三四线，销售条件比较松弛，政府也没太多压力，结果就是房企处于相对强势，有条件拖，自然拖。
2016年之前，三四线城市销售占比在64%，2016年之后一直维持在70%以上，再配合三四线这几年房价上涨幅度显著超过一二线，都能印证，一点：这些年，未竣工的房子，大量堆积在三四线。
再进一步推演，其实很容易联想到一个结果：
未来一两年，随着竣工时间限制到期，三四线城市会有大量新房集中出现！
2019年，真正能够测量市场温度的二手房市场一直在下行，房产流动性逐渐枯竭之下，对于没有经济支撑，房价虚高，而库存不断加大的三四线城市来说，这无疑不是个好消息。
所以，接下来，如果想继续创富，别总想着房子，得找新地方！
